2012年12月17日 星期一
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外部购房者的黄昏:全世界都在“房住不炒”
 
华尔街见闻?    2019-02-20
  喜欢房子这种投资品种的中国购房团,正遭遇跟国内相似的“调控”。
  纽约时报2015年的时候有一篇关于该市拟征房产空置税的报道,中文版名字叫做“曼哈顿到底空着多少房子”,但是英文版则有一个侦探小说风格的标题—为什么守门人如此孤单?
  纽约是一个租房城市,在大约350万套住房中有超过六成属于出租房产,是屋主自持房产的两倍多,与全国平均数据完全倒挂。但作为真正宇宙中心的大都会,去年增加了总数3%的人口,两百多万套公寓供应也无法解决这里的住房短缺。根据官方统计,目前3.6%的出租房空置率要远低于全国6.9%的平均水平。也就是说,每天大约只有7.9万间出租房可供市场选择,而根据Quaro上某位NYC房产从业者的估计,2015年时每天寻求租房的人数就已经在10-15万人之间。
  而与此相矛盾的是,纽约还有大量的房子既不出租,也不自主,而是以“临时住所”的形式空置着——所以才会有那些孤独的守门人,根据2017年一份调查数据,光曼哈顿区就有4.4万间临时住所,而根据区域规划协会Regional Plan Association的估计,大约只需要释放市面上一半的临时住所,也就是5.4万间左右,就能让整个纽约市的租房空置率达到1960年有记录以来的最高点。
  供不应求的市场和孤独的守门人都是纽约作为核心城市散发吸引力的表现。不同之处在于,有资金实力的人并不简单吧纽约的房产作为“家”,更多时候是投资品或者旅游休闲的落脚处,也就是所谓的“临时住所”。
  一边是大量的房子空着,一边是大量的人没房子住,要收割选票的纽约政府绝不会眼睁睁看着“矛盾”积聚,除了用税务补贴刺激开发商在整个大都会区域兴建新住宅之外,纽约政府早在14年就提出要对临时住宅征收额外附加税。
  在最新的提议中,超过500万美元的第二住所都将被征收阶梯制的额外附加税,比如500万-600美元之间的税率为0.5%,而超过2500万美元的房产则面临4%的附加税。如果这条规定通过,前段时间创纪录成交的一套2.38亿美元豪宅,在某房产商的估计下预计要每年缴纳889万美元的税款。
  有一种声音认为通过附加税可以刺激一部分有钱人卖出房产,补充稀缺区域,如曼哈顿(空置率4.7%)和布鲁克林空置率(3.3%)的公寓数量,这些地方已经不适合大兴土木建造新住房。然而,比较空置税的起征点和纽约市的一居室公寓中值不难发现,即使一部分房产受新税影响重新进入市场流通,目前最迫切需要租房的中低收入人群也无法负担动辄五六千甚至更高的房租。
  所以,征税更多的目的在于“劫富济贫”,尤其是这次准备推出的针对五百万美元以上豪华公寓的附加税,纽约市审计办公室估计第二住所附加税最少可以带来6.5亿美元的额外收入。这笔钱可用来造新房或补贴房租。
  有钱人通过各种手段避税,以及纽约现有税制无法应对高涨的房价这件事已经被媒体批评了很多年。
  纽约邮报层举过一个例子,一套创下1亿美元销售记录的奢华公寓通过各种税减政策以及套用过时的税收政策后,每年只需缴纳1.7万美元;而作为对比的一套普通百万美元的公寓每年却需要缴纳2.4万美元的税。
  前者有效税率只有0.017%,而全国平均水平则是1.29%。原因在于,财政局对房产的估值模式严重脱钩于市场。当时,纽约市财政局根据房产周边类似物业的出租收入来估算新房产的价值,而不是最新的市场价格,所以经常出现估值严重低于真实售价的情况。
  而根据此估值去计算税率,再叠加避税手段,自然也就有了上述那种超豪华公寓年税低于普通住户的情况。
  所以附加税就是要让拥有第二住所的有钱人们作出选择,要么乖乖纳税为市政作出贡献,或者老老实实搬进来住成为纽约市的纳税人;要么卖掉房产,为供应端作贡献,增加市场健康度。
  实际上,纽约也并不是个例,过去几年里,全球核心地区都有针对“外部购房者”出台了额外税收政策,比如英国就在上周宣布计划向购置英国房产的国外买家收取额外1%的印花税,如果是第二套的话则要在原有的阶梯税率上各加3%,按照房产价格最高可达15%。此外,悉尼、巴黎、香港、温哥华等热门城市都有类似政策。
  无论是误伤还是精准打击,一向喜欢房子这种投资品种的“中国购房团”,正遭遇跟国内相似的情况,跨国持有核心城市资产的成本正在提高,并且成本的覆盖范围也不再限制于购买和出售两个环节出发,而是持续发生在持有期间,未来想继续投资房产,需要有抗住全球房住不炒基调的心理准备。
 
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